Сделки с земельными участками земель сельскохозяйственного назначения и земельными долями


С учетом сказанного можно утверждать следующее. Кубанский колхоз - в холдинг или асьенду? Во-вторых, земельные доли, внесенные в уставные капиталы сельскохозяйственных организаций в 1991 - 1994 гг.

Савенко ; Актуальные проблемы земельного и экологического права. В-третьих, приобретение имущества в сельском хозяйстве должно осуществляться в рамках закона путем заключения сделок купли-продажи, а не путем распространения действия части первой ГК РФ на отношения, возникшие до введения ее в действие проводя аналогию, можно указать на концентрацию объектов промышленности, ограничения на оборот которой в 1990-х гг.

Изменениями, внесенными ФЗ от 18 июля 2005 г. N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" далее - Закон об обороте земельданные ограничения были восстановлены. В частности, были установлены: И, таким образом, сделки по приобретению земельных долей, не входящие в первый перечень либо совершенные лицами, не поименованными во втором перечне, недействительны.

И в настоящее время получили распространение два варианта их приобретения, которые, безусловно, заслуживают внимания. Первый вариант - приобретение земельных долей сельскохозяйственной организацией или членами крестьянских фермерских хозяйств, использующими участок, находящийся в долевой собственности.

Также рекомендуем:
Признание договора аренды земли недействительным срок

Понятие "сельскохозяйственная организация" в Законе об обороте земель не определено. В то же время согласно п. Законодательство обнаруживает и сходное по содержанию понятие "сельскохозяйственный товаропроизводитель".

N 83-ФЗ "О финансовом оздоровлении сельскохозяйственных товаропроизводителей" и ст. Все приведенные легальные определения даются с оговоркой "для целей, регулируемых настоящим законом", то есть на правоотношения, регулируемые Законом об обороте земель сельскохозяйственного назначения, они формально не распространяются.

Совершение сделок с земельными долями.

Тем не менее в судебной практике при рассмотрении вопроса о законности приобретения земельных долей для уяснения понятия "сельскохозяйственная организация" нередко используется аналогия закона. Логика такого подхода ясна: Под крестьянским фермерским хозяйством понимается объединение граждан, совместно осуществляющих хозяйственную деятельность, связанную с производством и переработкой сельскохозяйственной продукции.

Полезно знать:
Договор купли продажи земельного участка без торгов

Впрочем, закон допускает создание фермерского хозяйства только одним гражданином ст. N 74-ФЗ "О крестьянском фермерском хозяйстве"который является главой крестьянского хозяйства - индивидуальным предпринимателем с момента внесения соответствующей записи в реестр индивидуальных предпринимателей ст. N 129-ФЗ "О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей". В отличие от сельскохозяйственных организаций для крестьянских фермерских хозяйств не установлено четких требований к доле прибыли от производства сельскохозяйственной продукции; крестьянское фермерское хозяйство правомочно с момента регистрации его главы в качестве индивидуального предпринимателя.

N 264-ФЗ "О развитии сельского хозяйства" относит крестьянские фермерские хозяйства к сельскохозяйственным товаропроизводителям хотя и с оговоркой "в целях данного Закона"нельзя исключить вероятность применения судами законодательства по аналогии в отношении требований о доле прибыли от производства, переработки и реализации сельскохозяйственной продукции. Совершение сделок по приобретению сельскохозяйственной организацией либо членами крестьянского фермерского хозяйства земельных долей допускается законом только в случае подтверждения использования земельного участка.

Использование участка сельскохозяйственной организацией или крестьянскими фермерскими хозяйствами может подтверждаться: Заключение договора на использование участка сельскохозяйственной организацией или крестьянскими фермерскими хозяйствами допустимо только с одобрения общего собрания участников долевой собственности.

Вместе с тем сам договор аренды должен быть подписан каждым дольщиком непосредственно п. В связи с затруднительностью выполнения данного условия рекомендуется сразу по результатам собрания заключить договор аренды части участка которая впоследствии и будет сделки с земельными участками земель сельскохозяйственного назначения и земельными долями в счет приобретенных долей либо произвести выдел земельного участка для целей его передачи в аренду.

В последнем случае после приобретения долей в праве на арендуемый земельный участок обязательства по договору аренды будут прекращены в связи с совпадением должника и кредитора в одном лице ст. При этом зачастую не учитывается полномочие субъектов Российской Федерации устанавливать минимальные сроки аренды участков сельскохозяйственного назначения в зависимости от вида сельскохозяйственных угодий п.

Институционально-экономические ограничения оборота земель в сельском хозяйстве России: Например, в Приморском крае такой минимальный срок по общему правилу составляет 10 лет, а для участков, занятых садами, виноградниками и другими многолетними насаждениями, - 20 лет ст. N 89-КЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения на территории Приморского края". В Тульской области такой минимальный срок составляет три года независимо от вида сельскохозяйственных угодий п.

Земельные доли

Также в договоре аренды допускается закрепление условия о возможности выкупить арендованный участок п. Комментарий к Федеральному закону "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" постатейный.

Правоприобретатель должен использовать именно тот земельный участок, доля в праве на который им приобретается. При этом использование должно быть законным, то есть имеющим надлежащее правовое основание.

Фактическое использование земельного участка без документального подтверждения права на такое использование не может быть признано законным. Иное толкование означало бы фактическое предоставление преимущественного права на приобретение земельной доли без ее выдела лицам, использующим земельный участок помимо воли участников долевой собственности. И далее, с учетом того, что правоприобретатель документально не подтвердил факт законного использования им земельного участка, находящегося в долевой собственности, доля в праве на который им приобреталась, суд сделал вывод о правомерности отказа регистрационной службы в государственной регистрации перехода права собственности.

О сделках с земельными долями сельскохозяйственного назначения.

В связи с отсутствием в Законе об обороте прямого указания на необходимость титульного владения и пользования земельным участком для приобретения долей в праве на него в литературе высказывалось мнение которое было реализовано на практике о достаточности фактического пользования участком, удостоверенного, например, актом земельного контроля, выдаваемым инспектором Роснедвижимости ст. При этом, как правило, приводится следующее обоснование.

Действия сельскохозяйственной организации по фактическому использованию с соблюдением целевого назначения земельных участков, находящихся в долевой собственности, осуществлению мероприятий по охране земель и уплате земельного налога за эти участки выполнение основных обязанностей собственника можно квалифицировать как действия в чужом интересе ст. Если лицо, в интересе которого предпринимаются действия без его поручения, впоследствии одобрит эти действия, к отношениям сторон в дальнейшем применяются правила о договоре, соответствующем характеру предпринятых действий ст.

Так, в Астраханской области перечень сельскохозяйственных организаций, использующих участки, находящиеся в долевой собственности, без правоустанавливающих документов определяют специальные муниципальные комиссии п.

N 88-П "О мерах по вовлечению в оборот земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в общей собственности, и повышении эффективности их налогообложения". В Чувашской Республике аналогичную функцию выполняют районные рабочие комиссии по инвентаризации земель п. Второй вариант - приобретение земельных долей при посредничестве участника долевой собственности. Широкому распространению данного варианта препятствует сделки с земельными участками земель сельскохозяйственного назначения и земельными долями, что в процессе его реализации на любой стадии нельзя исключить риск отзыва доверенностей и отказа от сотрудничества по реализации проекта по приобретению земельных долей.

При этом согласие супруга на совершение сделки по отчуждению участка, выделенного в счет земельной доли, не требуется, поскольку земельные доли приобретались по безвозмездным сделкам приватизации ст. Возможность использования иных вариантов приобретения земельных долей судебная практика пока не подтвердила. Однако на практике предпринимаются различные попытки приобретения земельных долей.

Например, некоторое сделки с земельными участками земель сельскохозяйственного назначения и земельными долями получила практика подписания договоров дарения земельных долей с указанием даты подписания более ранней, чем дата вступления в силу упомянутых изменений в Закон об обороте земель это обусловлено тем, что до вступления в силу указанных изменений при возмездных сделках требовалось соблюдать преимущественное право дольщиков на покупку, на дарение преимущественное право не распространялось.

Однако здесь не учитывается правило п. Такие случаи были предметом судебного разбирательства. Договор дарения недвижимого имущества является заключенным с момента регистрации п. С момента вступления в силу поправок в Закон об обороте земель 30 июля 2005 г. Примечательно, что в отношении рассмотренной ситуации подход, сложившийся в арбитражных судах, не совпадает с подходом, складывающимся в судах общей юрисдикции.

Земельная доля в ней рассматривается как абстрактная доля в праве, а не объект недвижимости, в связи с чем предлагается договор дарения земельной доли не регистрировать и считать его заключенным с момента подписания; регистрировать только переход права собственности. ФЗ от 18 июля 2005 г.

N 87-ФЗ, которым в Закон об обороте земель были внесены изменения, обратной силы им не придал; иных правил действия закона во времени данным Законом ст. ФЗ от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" не установлен срок, в течение которого участники сделки могут обратиться в регистрирующие органы с заявлением о регистрации права или сделки.

И, таким образом, поскольку договор об отчуждении заключен в соответствии с требованиями действующего на момент заключения договора п. Данная точка зрения представляется ошибочной.

Земельная доля по своей юридической природе представляет собой долю в праве общей собственности на конкретный земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения объект недвижимого имущества. Наличие у правообладателя возможности требовать выдела своей земельной доли и ее обособления в качестве самостоятельного земельного участка не дает оснований квалифицировать право на земельную долю как обязательственное.

Данный вывод суда был основан на следующем:: Вместе с тем представляется ошибочным вывод суда о том, что по смыслу подп. Такое предложение озвучивалось при разработке изменений к Закону об обороте земель, но принято не. Действия по выделу земельной доли являются сделкой участников долевой собственности, направленной на раздел общего имущества и прекращение долевой собственности ст. Данная сделка заключена с момента подписания протокола общего собрания участников долевой собственности или непоступления возражений на опубликованное извещение о выделе участка и исполнена с момента регистрации права собственности на выделенный земельный участок в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество.

В начале земельной реформы законодательство устанавливало минимальные требования к порядку раздела общего имущества: N 1767 "О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России". Впоследствии ГК РФ установил, что распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников ст. И Президиумом ВАС РФ был сделан вывод о том, что правило о необходимости осуществления распоряжения имуществом, находящимся в долевой собственности, по соглашению всех ее участников распространяется и на случаи выдела земельных долей: И к 2000 г.

В настоящее время допускается выдел участка в счет земельной доли на основании правоудостоверяющих документов без предварительной регистрации ранее возникшего права на земельную долю п.

N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", удостоверяющие права на земельную долю, имеют равную юридическую силу с записями в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним ст.

Вместе с тем дольщики обязаны обеспечить определение на местности границ находящихся в общей собственности участков ст.

СДЕЛКИ С ЗЕМЕЛЬНЫМИ ДОЛЯМИ

N 78-ФЗ "О землеустройстве"поскольку образование новых участков возможно только в результате выделения, слияния, разделения, перераспределения ранее существовавших участков п.

Необходимость постановки на учет исходного земельного участка подтверждает и судебно-арбитражная практика: Дороговизна постановки на учет исходного земельного участка блокирует большинство выделов участков: Размер выделяемого участка определяется на основании данных правоудостоверяющих документов п.

При этом площадь выделяемого участка может быть больше или меньше площади, указанной в удостоверяющих документах, если изменение площади выделяемого участка осуществляется в пределах кадастровой стоимости, установленной для сельскохозяйственных угодий, в границах которых образуется данный участок п. Кадастровая стоимость выделяемого участка определяется в Акте определения кадастровой стоимости, который удостоверяется должностным лицом управления Роснедвижимости по соответствующему субъекту Российской Федерации п.

На основании показателей плодородия сельскохозяйственных угодий рассчитывается их кадастровая стоимость. Следовательно, по смыслу п. Это положение Закона об обороте земель на практике применяется регистрирующими органами не во всех субъектах Российской Федерации, в некоторых регионах ограничивается возможность выдела участков различной площади в счет одной земельной доли.

Помимо сказанного следует отметить, что согласно п. И в случае, если размер участка, выделяемого в счет одной земельной доли, не соответствует минимальному размеру вновь образуемых участков сельскохозяйственного назначения, допустимо выделять земельный участок в счет нескольких земельных долей, что требует заключения соглашения об определении долей в праве общей долевой собственности на выделенный участок.

Местоположение участка, выделяемого в счет земельной доли, определяется участником долевой собственности в соответствии с решением общего собрания участников, которым утверждаются границы части участка, предназначенной для выделения в счет долей п. Если часть участка, предназначенная для выделения в счет земельных долей, общим собранием не определена, предусмотрена дополнительная процедура согласования местоположения выделяемого участка.

В частности, дольщик обязан известить участников долевой собственности в письменной форме о намерении выделить участок или опубликовать сообщение в средствах массовой информации, определенных субъектом Российской Федерации, с указанием предполагаемого местоположения выделяемого участка и адреса для направления возражений п.

Данные Рекомендации пригодны для практического применения только в части типовых форм, поскольку законодательство существенно изменилось с момента их издания. Сообщение о выделе земельной доли выполняет функции соглашения собственников правоустанавливающего документа и проекта границ участка, которые в последующем будут определены на местности посредством проведения межевых работ и установления межевых знаков.

Выдел на основании публикации в средствах массовой информации, определенных субъектом Российской Федерации, возможен только при условии, что общее собрание состоялось, но не утвердило границы земельного участка для выделения в первоочередном порядке земельных участков в счет земельных долей по причине отсутствия кворума для принятия решения либо возникновения разногласий, препятствующих принятию решения п.

ВИДЕО: Особенности оформления документов на земельные участки, выделяемые из земель сельскохоз. назначения